【相続税対策】「とりあえず不動産」は危険？厳格化する監視と、小口化商品・収益物件購入の注意点

こんにちは、株式会社城南エステートです。

「現金で持っているより、不動産に変えた方が相続税が安くなる」これは不動産オーナー様や資産家の方にとって、長年の常識でした。

しかし今、この「常識」が通用しないケースが出てきていることをご存知でしょうか？ 2022年（令和4年）の最高裁判決以降、「あからさまな節税目的」での不動産購入に対し、国税当局は非常に厳しい姿勢を見せています。

今回は、近年人気が高まっている「不動産小口化商品」や「貸付用不動産（収益物件）」を活用する際、否認されないために絶対に知っておくべき注意点を解説します。

通常、不動産の相続税評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」に基づいて計算します。これにより、実勢価格（時価）よりも低い評価額になり、節税効果が生まれます。

しかし、国税庁には『財産評価基本通達総則6項』というルールがあります。これは、「著しく不公平だと認められる場合は、いつもの計算ルールを無視して、国税庁が決めた時価で課税できる」という、いわば「伝家の宝刀」です。

最近の裁判事例では、「借金をして不動産を買い、相続税を0円近くまで圧縮し、相続直後に売却した」ような極端なケースで、この「総則6項」が適用され、追徴課税が認められました。

都心のオフィスビルなどを一口数百万から購入でき、相続時に分けやすい（分割しやすい）として人気の「不動産小口化商品」。非常に有用な商品ですが、以下の点に注意が必要です。

購入のタイミングと「相続までの期間」 亡くなる直前に購入し、相続後すぐに売却・換金すると、「単なる租税回避行為」とみなされるリスクが高まります。「長期保有」が前提であることを意識しましょう。
市場価格と評価額の乖離（かいり）率 「評価額が時価の80％OFF！」など、極端な圧縮効果を謳う商品は要注意です。乖離が大きすぎるものは、当局の監視対象になりやすい傾向があります。

アパートなどを建てたり購入したりして「貸家建付地」として評価を下げる方法も王道ですが、こちらも中身が問われます。

「事業としての実態」があるか（経済合理性） これが最も重要です。「収益性が低く、投資としては大赤字だが、税金が安くなるから買う」という判断は危険です。 「税金対策を除いても、不動産賃貸業として利益が出る（理にかなっている）」ことが、否認されないための最大の防御策です。
空室リスクの管理 相続発生時（被相続人が亡くなった日）に「空室」だった部屋は、原則として貸付用としての評価減が受けられません（一時的な空室を除く）。管理状態が悪く入居者がつかない物件は、節税効果すら失う恐れがあります。