スマートデイズ(かぼちゃの馬車)から見えるサブリース(家賃保証)の罠


こんにちは、城南エステートです。

今話題のスマートデイズ(かぼちゃの馬車)都内などにも多数シェアハウスを展開していた投資用シェアハウスの業者です。

 サブリースで実質入居率40パーセントにも満たなく、シェアハウスなのに家賃が高い!

(ワンルームマンションと同じくらいの家賃設定)

 本末転倒、入居がつくわけないです。

 倒産は必然、賃貸経営で必要な家賃収入がないのですから、サブリース(家賃保証)でオーナー様に実質80%の家賃を払ったとしても、入居率40%の自転車操業の会社が負担するわけですから、当然倒産します。

 しかも、平成30年(2018年)1月に代表取締役が辞任して、代表変えして計画倒産必須の状況

 スマートデイズ(かぼちゃの馬車)はサブリース(家賃保証)を売りにする業者の末路の典型的な会社ですね。

 投資用物件を購入する際は、ご自身で相場家賃など確認することをお勧めいたします。

 不動産投資は、入居者ありき家賃収入が入って初めて成立します。

 入居希望者が集まらない様な条件の立地の悪い物件や高額な家賃設定の物件を購入した後では、ローンもあるので後戻りはできませんからね!

 サブリース(家賃保証)の罠には、不動産投資をご検討中のお客様や不動産投資を既に行っているオーナー様もご注意ください。

 購入を検討している。購入後物件の将来性を確認したいなど、不動産賃貸管理に関しては、お気軽にご相談ください。

株式会社城南エステート 賃貸住宅管理業 国土交通大臣(1)第4037号

TEL 03-6321-3951

サブリース(家賃保証)の仕組み

 物件の設定家賃(1棟) 100万円(月額)の場合

家賃収入 100万円/月 - 20%(20万円)家賃保証管理料 =80万円(オーナー家賃収入)

 オーナー家賃収入からローンの支払いなどします。

 20%はサブリース(家賃保証)会社の利益になるので、通常はその分で空室時の補填をかける形となります。

賃貸経営で不安要素の空室リスク

「安定して80%の家賃がオーナー様に入金されるので、空室リスクもなく安心です。」が売り文句ですね!

 但し、売主の管理会社がサブリースし続けることが前提ですが、、、

サブリース(家賃保証)には景気の問題で家賃が下がるなどの理由で、家賃の見直し(減額)は当たり前です。サブリースの契約書には2年毎の見直しが多いです。

 今回の様に、サブリース(家賃保証)会社が倒産するケースで多いのが、不動産企画から建築・販売している会社の系列会社が管理する場合がもっとも多いのが特徴となります。

 何故かといいますと、販売が不振になったら、家賃収入を会社の経費として使ってしますんです。

 これまでにも、バブル崩壊、リーマンショックなどの不動産景気が悪くなると、今まで多くの会社が家賃の未払い問題を起こしています。

 私が知っている限りそのほとんどが、販売会社の系列管理会社です。毎回同じですが、6か月以上滞納してます。今回の様に入居率が40%などということはほとんどの場合ないですが、物件に入居中の物件の場合、入居者は支払っているのに管理会社からオーナー様への入金がない形になります。 

 ちなみに、ネットの情報ですが、こちらのスマートデイズの元社長さん裁判沙汰も多いレオパレス出身でMDI(アパート経営会社)を経由して独立したそうです。

 確かにレオパレス方式のやり方でアパートをシェアハウスに変えただけですね!

スマートライフの社長について調べていたら下記の様な記事がありました。

スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4502万円が、2017年3月期(2016年に決算期変更)は316億9664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

20日の説明会に参加した50代の男性は、「企業に勤めながら都内の物件オーナーになった。管理はスマートデイズに任せて、所有物件の空室状況は知らされていない。(スマートデイズが管理する物件の)入居率は50%に満たないと今日知らされ、今後100%に近づけたいとの説明を受けた」と話した。会社員のため物件管理に時間を割くことが難しく、今後も当面スマートデイズに管理を任せるという。

※引用元 https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180122-00010000-biz_shoko-bus_all

株式会社スマートライフ 代表取締役。 1983(昭和58年)生まれ千葉県出身。 国際理工専門学校建築設計課を卒業後、清水建設株式会社に入社。 株式会社レオパレス21入社 株式会社MDI入社 2015年4月株式会社スマートライフ代表取締役就任。

社長の大地則幸氏は「レオパレス」の創業家が08年に新たに立ち上げたMDI(東京・銀座)の出身で「若いがなかなかのやり手」(取引先)というが、関係者は「実質的な経営者は別人だが、事情があって表に出られない」と打ち明ける。そのわけありの人物は佐藤太治氏いう。

佐藤氏はバブル期に「ライオンズ石油」社長として格安ガソリンやカリフォルニア米の自主輸入を手掛け、お上に楯突く経営者と持て囃されたこともある。その後、1993年に「ビデオ安売王」というビデオショップチェーンを創業し、瞬く間にフランチャイズを全国1千店に広げたが、95年に風〇法違反(禁止区域営業)容疑で佐藤氏自身が富山県警に逮捕された。その翌年、失速した安売王の運営会社の「日本ビデオ販売」を「計画倒産させた」(ア〇ルト業界大手)と、裏街道で騒がれたツワモノだ。同社の扱うソフトの多くはAVで、通常のレンタルショップと異なり身分証提示の気まずさがないため流行った。98年には旧住専から16億円を詐取した容疑でも逮捕された。

引用元:https://facta.co.jp/article/201603009.html


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