賃貸経営の依存について考える

　こんにちは城南エステートです。

弊社では賃貸経営の専門会社として、多数のお客様に管理をご依頼いただいておりますが、以前から考えていたことや賃貸経営自体の不動産業者依存について考えております。

　弊社のお客様は１棟ご所有のオーナー様、投資用マンションなどで区分マンションをご所有しているオーナー様、ビルを１棟ご所有のお客様など多種多様な物件をご所有されておりますが、ご依頼をご検討された理由は様々です。

賃貸管理専門の株式会社城南エステートに依頼した理由１、以前の不動産会社からの広告費などの請求や工事費が高騰し、弊社の提案をご希望された方２、以前の販売会社の管理会社からの賃料の入金が遅れがちになり、最後に販売会社の倒産により賃料の未払いが６カ月にも及んだ方３、テナントの問題に担当の不動産会社がまともに行動してくれなかった。４、退去の立会い費用や契約時の費用で不動産会社が色々と貸主に請求するようになって、弊社に相談してもらった方５、投資用物件として効率のより運用方法を弊社に相談していただいた方６、知人の大工さんに原状回復工事など依頼していたが、弊社のリフォーム費用の相見積もりをとり「ぼったくり」が判明した方

以上の様に様々な理由で賃貸管理専門の弊社にご相談頂き、ご依頼していただきました。

先日、東京都の空室率が30％になったと報道がありましたね！その理由として考えられることは、皆様のご存知の通り日本の人口が減少してるにも関わらず、デベロッパーやアパート経営の会社などが「相続対策や節税などと言って」過剰供給した為、東京も地方と変わらない供給過多状況になっているということです。

ここ２年で消費税増税時の駆け込み需要のアパートやマンションが多数完成して、新築のマンションでも５割近くが空室という現象も起こっております。

新築マンションでも家賃設定が高すぎるために空室が多いんですが（笑）デベロッパーの中には、想定賃料が市場賃料の約1.2倍の賃料想定で売却して、サブリースの為買主には賃料が入ってきますが、実際のふたを開けてみると、空室でデベロッパーが２年間程度の賃料の補填をしている業態もあるように見受けられます。※実際のお客様でサブリースの期間が１年などになっていてその後家賃の改定をして10000円程度の減額になったオーナー様もいらっしゃいました。

最近こんな記事を見つけました。江東区のタワーマンション投資目的で購入したが、家賃が高すぎて借り手がいないようで、新築なのに家賃の減額を考えているという購入者さまがいらっしゃるようです。

基本的なことですが、家賃が近隣相場より高いと借主様は当たりまえに安い方を選びますよね！これ！基本です。（笑）

賃貸経営はあくまで借りてありきの商売です。借り手がいないようなエリアや家賃で募集をいくら頑張っても難しいでしょうね？一度、入居してもその後は保証はないのですから・・・

サブリースの落とし穴

先日、オーナー様が新築を建てられてサブリースの契約をしたそうです。

あまり言いたくなかったのですが、オーナー様のことを考えるあまり言ってしまいました。

「新築は土地をご所有されていて、建築だけだと利回りで約15～20％）くらいの運用は出来ます。ただ、サブリースで運用された場合15～20％の管理料を取られるので、ローンの支払いだけで利益ゼロ、なんの為に借金をしてローンを払い続けるのか？しかも建築したサブリース業者がその利益の全てをとってしますのですから、さらに無意味に思います。」言った瞬間に、本当のことを言ってしまった！とは思いましたが、その建築業者にオーナー様の利益の全てをとられていくことに納得がいかなくなって言ってしまいました。

オーナー様は１０年間は大丈夫と建築業者に言われているそうです。これはさすがに言わなかったんですが、

よく考えてください。

建物にとって新築から１０年　新築から築浅の時代ですよね！

新しいものは好きな借主様も多いので賃貸をつけるのも「ハッキリ言って簡単」です。（家賃高すぎたりすると難しいですが（笑））賃貸経営は築１０年からが本当の運用（勝負）だと私は考えています。

賃貸経営で運用を考える際は、購入した不動産会社の意見をうのみにするのではなく、実際に募集されているエリアの賃料は目安として把握して、オーナー様ご自身の運用利回りなども検討した方が良いと思います。

今は情報化社会インターネットが発達していますから、だれでも簡単に募集中の賃料などは見れますよ！

私見が過ぎましたでしょうか？

賃貸・売買と長年にわたって不動産業を行ってきた私なりの意見です。

東京の賃貸空室率30％時代

販売した会社や賃貸不動産会社、その他知人など色々と選択肢はございますが、もっとうまく運用できる方法はないか？

お考えのオーナー様、一緒に考えて最上のご提案をいたします。

東京の賃貸不動産管理専門の株式会社城南エステートは築１０年以上の物件も得意です。（笑）