サブリース契約の罠 不動産投資で失敗しない方法 国が動き出した悪徳不動産管理業者の管理

2019年夏、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を巡る家賃不払い問題で一気にサブリース契約の印象が悪くなりました。

　投資家に対して「フラット35の住宅ローン負担を購入物件のサブリース賃料で返済できるリスクのない不動産投資」と説明し、加入していた悪徳不動産会社もその一つです。

　国土交通省はサブリース業者を規制するための法令の創設に着手しました。具体的には「賃貸住宅管理業の登録制度を設け、登録事業者の業務についてルールを定めることで、その業務の適正な運営を確保し、賃借人および賃貸人の利益の保護を図る」もので、登録事業者は将来の賃料変動について適切な事前説明や書面交付を求め、将来契約賃料が減額されてもトラブルにならないような周到な予防策を講じます。

ここで改めてサブリース契約の仕組みを確認しましょう。

サブリース契約の最大の魅力は30年や35年などの一括借り上げです。

物件所有者（貸主）とサブリース業者（借主）で直接契約する為、契約上は空室が発生しません。

オーナーは手間いらずで賃貸経営が出来ることになります。

しかし、金融庁、消費者庁、国土交通省が連名で注意喚起するほど、各所でトラブルが多発しています。

★サブリース契約の概要

・所有者とサブリース契約を締結することにより、サブリース業者が貸主として賃貸経営を行う

・サブリース契約手数料は設定賃料の15～20％程度

・礼金収入・更新収入はサブリース業者に入る

・内装工事や設備更新費用は所有者負担

・空室時2ヶ月分サブリース賃料の免除規定有

・サブリース賃料の見直しは2年毎に見直し減額されることが多い。

　サブリース契約を締結する貸主様の考えは、以下のような内容のようです。

１、家賃が保証されているのでずっと安心

２、サラリーマンなど賃貸経営とは別の仕事をしているので、サブリース業者が貸主として全てやってもらえれば助かる。

３、不動産を所有したが、あとは任せとけば大丈夫！

公益財団法人日本住宅総合センターの調査で契約状況として下記のようになっているようです。

契約の状況

○ 一括借上げの契約期間は、平均して 22.97 年。

○ 一括借上げ期間中は、98.4%が家賃保証契約を締結。

○ 所有者が受け取る家賃額は、管理者が受け取る家賃額の 80.43%（平均値）。

○ 契約の更新時に、「家賃を減額して更新した」割合は 47.5%で、概ね築 10 年以上経過すると、 7 割以上が家賃の減額を経験している。

https://www.hrf.or.jp/webreport/pdf-report/pdf/chintai_gaiyou.pdf

　上記の契約状況などを把握して、皆さんはお気づきになりましたでしょうか？

一括借り上げは契約期間が平均22.97年となっています。

通常30年や35年はたまた60年一括借り上げなどありますが、実際は途中で解約している人も多いようです。

次に所有者の受け取る家賃額は80.43％、これは20％はサブリース業者に支払っているということです。

賃貸経営をする際に投資家の方は利回りを大変気にするものです。

20％払って実質利回りは何パーセントでしょうか？

最後に、10年以上経過すると70％以上のかたが家賃の減額を経験しています。

築10年までは新築特需から築浅期間の為、賃料も取れますが、10年超えたら販売当初の家賃は取れないケースが多いと考えられます。

（当たり前のことですが、長期の資金計画が考えやすいサブリース契約でたったの10年で計画の見直しが分かっているのに説明がされていないことが多いようです）

　これから求められる賃貸住宅管理業者とは、どのような業者になるのでしょうか？

１、賃貸住宅管理業者の登録

２、1名以上の賃貸住宅経営管理士等の専門資格者の設置義務

３、賃貸人の利益を考えた賃貸経営提案

上記の3点は必ず必要になる項目化と考えております。

皆さんも賃貸で貸しに出す際は、サブリースや大手など必要経費が多数かかる賃貸管理よりも、一番収益の上がる管理会社を探してみてはいかがでしょうか？

賃貸住宅経営管理士　椎原　博成

城南エリアで賃貸管理専門

貸主専門賃貸経営の専門家　株式会社城南エステート

東京都渋谷区道玄坂1-12-1　渋谷マークシティWEST22階

TEL　03-5724-3062