資産活用としてアパート経営の失敗例　相続対策が資産売却につながる

相続税対策のセミナーや書籍で、「賃貸不動産オーナーになって相続税対策をしましょう!」といったキャッチフレーズを目にすることがあるかと思います。賃貸活用している土地や建物については、相続税の財産評価上、一定の減額をすることができるため、所有財産をキャッシュから賃貸不動産にシフトすることにより、相続税の節税が図れるということです。

　確かに現金を不動産に変えて評価額の減額や賃貸アパートやマンションを建てることにより評価の減額は可能です。

　一つだけ注意してほしい点は、賃貸経営も立派な賃貸業となりますので、利益が上がる様に資金計画を策定し、将来の相続対策の為に計画することが重要です。

　アパートローンなどを利用して資金計画を行う場合、サブリースなどで収益が圧迫される投資はリスクになりかねません。

例として所有する土地にアパートを建築した場合をみてみましょう♪ 　所有する土地にアパートを建築すると、相続税評価の上で、その敷地の利用区分が自用地から貸家建付地に変わり、自用地評価より20％程度評価額を引き下げることができます。【宅地評価】…貸家建付地評価自用地評価額×（1-借地権割合（60％～70％）×借家権割合30％×賃貸割合） ※「借地権割合」は地域によって異なりますが、60～70％の地域が多いです。 ※「借家権割合」は30％ ⇒よって、貸家建付地評価は自用地評価の79％～82％になります。建物についても、賃貸アパートは貸家評価となり、固定資産税評価の70％の評価となります。【建物評価】…貸家評価固定資産税評価額×1.0×（1-30％×賃貸割合） ⇒よって、貸家建物の評価は、固定資産税評価額の70％となります。 ※固定資産税評価額は、一般に投資資金の約50％～70％となります。たとえば、キャッシュで4億円を持っていると、4億円に対して相続税が課税されることになります。では、2億円で土地を購入して、2億円の賃貸アパートを建築するとどうなるでしょうか。＜土地の評価額＞◆路線価評価額2億円の更地に建築した場合（借地権割合:60％、賃貸割合:100％）土地の評価額=2億円×（1-60％×30％×100％）=1億6,400万円＜建物の評価額＞ ◆2億円の物件（賃貸割合:100％）※固定資産税評価額を1億2,000万円とした場合建物の評価額=1億2,000万円×1.0×（1-30％×100％）=8,400万円 4億円の資産が、アパートを建てると2億4,800万円に! ⇒1億5,200万円の相続財産の圧縮ができます。資産家のなかには、この賃貸不動産による節税対策を借金で行う人もいます。手元資金だけでなく、借金をすると節税効果が大きくなるからです。　もともと1億5,000万円の財産を所有している人が、4億円の借金をして、4億円で賃貸アパートを建築したとします。

先述した例のように、4億円の賃貸不動産の相続税評価は2億4,800万円となり、もともと所有している1億5,000万円と合計しても、プラスの財産は3億9,800万円に圧縮されます。

マイナスの財産である借金4億円を差し引くと正味財産はマイナス200万円となり、相続税がかからなくなります。

「これで相続税対策はバッチリ、めでたし、めでたし」と喜んでいたのもつかの間、大きな落とし穴がありました。借金をともなう不動産投資は、キャッシュフローをしっかりシミュレーションしないと思わぬリスクが潜んでいます。固定資産税などの必要経費だけでなく、借金の返済、毎年の所得税、住民税の支払いをきちんと試算しないと、結果的にどんどんお金が目減りして、資金繰りに困ってしまうということになりかねません。不動産賃貸により高額納税者となり、毎年の納税額は数千万円超え。そのうえで借金の返済をすると、ほとんど手元にお金が残らないという不動産オーナーさんが、数多くご相談に来られます。

賃貸業法人化スキーム　このような方は、不動産所有法人を設立してキャッシュフローの改善ができるか検討するとよいでしょう。個人所得税は累進税率で最高税率は45％、高額所得者は住民税と合わせると50％以上の税率で課税されます。

　一方で、法人に課税される法人税は、地方税と合わせても30％程度の負担ですみます。不動産を法人に譲渡し、所得の一部を法人に移すことで、税率の差分、税額が安くなり、キャッシュフローが改善されるという理屈です。　Aさんの不動産所得（差引利益）は5,000万円で、それに対する所得税は最高税率で計算され、2,270万円でした。納税と借金の返済をすると、Aさんの手元に残る資金は730万円になります。　不動産所有法人にアパート建物を簿価で譲渡し、所得の一部を法人に移すことにしました。ここで、Aさんの子供など相続人の出資で、不動産所有法人を設立するのがポイントです。　不動産から得られる法人の利益は、法人の株価上昇につながります。

　Aさんが自ら出資すると、法人の株式はAさんの相続財産になりますので、株価の上昇はAさんの相続財産を増やすことになります。

　相続人が法人を設立すれば、法人株式はAさんの相続財産とはならないので、株価上昇がAさんの相続税に直接影響を及ぼすことはありません。　不動産の一部を法人に譲渡したことにより、対策前5,000万円だったAさんの所得（差引利益）はAさん個人で600万円、不動産所有法人で4,400万円に分散され、個人、法人合わせて税金は1,589万円と負担が軽くなります。負担が軽くなった税金681万円はそのまま手元資金として残り、キャッシュフローの改善につながるのです。　不動産の譲渡により不動産が現金に換わるので、Aさんの相続税対策としては効果が薄くなりますが、「物件を売却しないと生活していけない」といった悩みからは解放されるかと思います。

　不動産賃貸業としての法人化により、家族経営の会社のような経理も可能です。相続人を社長や社員として給与を支払い、管理用の車や交通費その他の経費も損金算入して資産管理会社として初めてみるのはいかがでしょうか？

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※一部幻冬舎GOLD　ON　LINE　税理士法人田尻会計税理士より抜粋

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