中古マンションの現実的な耐用年数とは

中古マンションを購入する時は物件価格や立地も気になりますが、物件の築年数も気になるでしょう。

ある程度長い期間、マンションを保有することを前提にするなら築年数に応じた「出口戦略」を考えなくてはいけません。たとえば築年数30年を超えるようなマンションを所有してすぐに建て替える必要が出てくることはないでしょうか。

買う物件選びを誤らないよう、マンションの寿命の目安を学びましょう。

■法律で認定されているマンションの寿命とは

不動産物件の寿命を測るときに参考になる数字に法定耐用年数というものがあります。これは物件の構造によって一律に決められた、税法上、使用に耐えうる年数を示した数字です。

マンションで用いられることが多いRC造の法定耐用年数は、47年間です。ただし法定耐用年数は、税法上の減価償却費の算出のために定めた数字でしかありません。建築基準法など、建築に関する法律でRC造のマンションを使用できる期間は定められていません。

■現実的な耐用年数は

法定耐用年数はあくまで税務上の目安で、マンションに「何年までしか使えない」と決められた数字はありません。

そこで、実際にどの程度の期間マンションが居住用として使えるのかという数字ですが、日本建築学会（JASS5）によればRC造の標準的な建物の場合、大規模補修が不要な期間は65年、そして供用限界期間は約100年としています。

日本で初めての分譲マンション「宮益坂ビルディング」が建てられたのは1953年です。日本の分譲マンションの歴史はまだ65年ほどしかないのです。その宮益坂ビルディングも2016年に建て替えが決まり取り壊されたばかりです。また、1956年に建設された日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」も2017年5月に建て替えが決まり、解体を進めている段階です。

1950年代に建てられたマンションが近年まで居住用に使われていたことや、建築技術も発達していることを考えれば、近年建てられたマンションには100年以上居住することも可能かもしれません。

たとえば20代の方でも2000年以降に建てられたマンションを買うのであれば、物件によっては自分の存命中に建て替える必要もないでしょう。仮に建て替えがあってもローン完済後の可能性が高く、建て替えにより新築として生まれ変わったマンションをローンなしで所有できるかもしれないという期待が持てます。

■耐用年数が十分でも、物件競争力を高める必要がある

居住用に購入したマンションであれば、築年数が古くなっても愛着がわいて住み続ける人もいるでしょう。しかし、賃貸用にマンションを購入した場合は別の問題が発生します。それは年季の入ったマンションに入居希望者が魅力を持ってくれるかという点です。

築年数が古い物件が敬遠されるのは、結局のところ

・外観デザインが古い

・設備が老朽化している

・古い設備が多く、住居としての魅力に欠ける

などの理由があるでしょう。

住む上では問題がないとしても、他の新しいマンションに対する物件競争力を高めるには、リフォームやリノベーションを随時行う必要もあるでしょう。リフォームが難しければ建て替えをした方がコスト的に良い場合もあります。物件競争力を高めるためにマンションを建て替えるパターンもあるのです。

もちろん築50年を超えるようなマンションでも、そのヴィンテージ感あふれる外観を魅力にして、入居者を集めることに成功しているマンションもあります。

どのぐらい持つのだろう！？マンションの寿命とは？

入居者のニーズにうまく対応できるようにリフォームを繰り返し、新築物件と同等の設備に加えて立地やヴィンテージ感などの良さをアピールできれば、それが魅力になるケースもあるでしょう。

ただし、築年数の古い物件を購入する場合には耐震性に注意しましょう。昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準で、それ以前の建物は旧耐震基準です。旧耐震基準の建物は耐震改修がされているか確認しましょう。また共用設備の大規模修繕が定期的に行われているかという点もチェックが必要です。

このように、築年数の古い物件は大幅なリフォームやリノベーションなどの手間をかける必要がありますし、物件状態の見極めが必要になります。また物件の立地が良くないと、いくら大幅なリフォームやリノベーションを行っても入居者がつかないといった事態にもなりかねません。それほど手間をかけずに、投資用マンションの長期的な運用を目指すのであれば、常に需要がある都心部の築浅（ちくあさ）マンションを購入した方が手間はかからないでしょう。