管理会社の変更について考える
管理会社の変更について考える
昨今、人口減少や新築物件の増加などの影響から賃貸需要が大きく変化しており、「繁忙期を過ぎても空室が埋まらなかった」という投資家の声を多く聞きます。
満室経営を実現するためには、繁忙期にいかに入居者を確保できるかが重要なポイントであり、このチャンスを逃してしまうと長期の空室リスクにつながってしまうことも……。
今までの経験から管理会社を変更する理由として下記のような点があるありました。
・担当者の対応が悪い・遅い。
・1年以上空室が埋まらない。
・繁忙期でも空室が埋まらない。
・管理費が高い。
理由は様々ですが、理由は管理会社自体でしょうか？それとも担当者でしょうか？
不動産業者の友人に何人か確認してみたところ
会社での指示・指導もあるが、担当者は大事だと思う！という意見が多かったです。
私としても不動産会社でのサラリーマン時代の勤務経験から言わせていただくと、募集や斡旋一つをとっても会社自体で優先物件を決めて紹介を優先するパターンと担当者自体がやる気がないなど、理由はその場合によって異なります。
担当者の対応が悪い・やる気がない！
管理にとって、レスポンスは大切なものです。
担当者自体が仕事が遅いなど、レスポンスが悪い場合は他も期待できない可能性が高いと思います。
１年以上空室が埋まらない！
1年間、何もやってないということでしょうか？
こういった状況はサブリース契約を優先する不動産業者や不動産販売会社によってはあるようです。
サブリース（借上）を行っている業者様は自社で借上げている物件を優先して賃付けします。
管理を任せているのは、販売会社の同族会社ではありませんか？
賃貸管理が販売会社の場合、同じ物件を何部屋も募集しているので、他のお客様やお部屋を優先している可能性があるかもしれません。
論外ですが、管理会社を変更しましょう。
繁忙期でも空室が埋まらない！
担当者とよく話して募集条件などの見直しが必要かと思われますが、現状の募集条件は間違っていませんか？
空室を埋めるための打ち合わせが必要です。
日々、賃貸市況は変わっています。その市況にあった募集内容でない可能性があります。
管理費が高い！
管理費が高いというのは、サブリース契約などでよくあります。約15～20％（高額なところだと30％）
管理費が高い分、サブリース契約の場合は家賃保証契約として借上げとなっているので、返済計画的には安定はします。
賃貸管理委託契約時によく内容を確認しましょう。
東京都内では集金代行管理では5％程度がよくある管理料の相場かと思われます。
※国土交通省認定の賃貸住宅管理業者であれば、賃貸管理委託契約書を締結時に説明が必ずありますので、賃貸住宅管理業者をお勧めいたします。
（注意：宅地建物取引業者は、媒介の専門化となりますので管理の専門ではありません。）
これからの時代、賃貸物件の増加により競争がさらに激しくなることが予想されますが、賃貸経営には外せない賃貸管理の会社選び、改めてオーナー様ご自身のためになる管理を検討するのも必要となってくると思います。
管理会社選びは、勧められたから・・、近いから・・ではなく、賃貸経営に必要なノウハウのある管理会社をオーナー様自らから選んでいく時代になると思われます。
適切な賃貸経営を実現してくれる賃貸管理会社を一度真剣に探してみてもよいかもしれません。
街の不動産屋さん 不動産会社（仲介兼務）
～会社の優先物件が決まっている～
よくある街の不動産屋さん、1階に店舗を構えて一般のお客様の仲介をメインとしている不動産会社です。
こういった会社様は、地元の地主さんからの預かり物件を多数管理しているので、地元に強い不動産会社といえます。
地元で知人のオーナー様も顔見知りなど長いお付き合いのオーナー様が多いので、社長さんの知り合いなど、よく知っている知人の物件を優先して紹介することは多いです。
不動産業界は広告費をかけて、仲介手数料と広告料で利益を出す商売です。
街の不動産屋さんの斡旋優先順位は以下のようになります。
１、地元の知人オーナー所有で自社で募集している物件 （知人に顔が立つ オーナー様からの広告費収入がある）
２、自社で募集している物件（オーナー様からの広告費収入がある）
３、他管理会社の募集物件で広告料の出る物件（管理会社から広告料の収入がある）
※1・2は広告料もかけている自社の物件なので、来店したお客様に強く斡旋しています。
※最近では、インターネットの普及により、不動産業者に都合の良いお部屋を紹介しても、他の不動産業者にいくお客様が多いようです。
また、長い会社だと経営者の高齢化なども進んでおり、会社によっては1人で営業している会社もあり、昔ながらの紙での物件紹介や広告費を十分にかけて最新の広告をしていないなど、募集や対応についてレスポンスが遅くなる会社もあるようです。
私は大手の不動産仲介会社で営業を経験しておりましたが、会社から自社管理の広告料の入る物件をお客様に斡旋してそれ以外は見せないでよいと教育を受けていましたが、自社の物件は他の物件と比べて条件の悪い物件が多かったので、「他にもお客様が好んでくれるお部屋はたくさんあるのになぁ」と考えるようになり、お客様に自社の条件の悪い物件をお勧めするのが嫌になり退社しました。
レインズなどをみれば他にいい物件がたくさんあるのに、会社や自分の利益のためにこの物件が一番良いと伝えるのはきつかったです。（笑）
会社によって方針はあるので、その会社によりますよね。
東京の賃貸・不動産管理は株式会社城南エステート
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株式会社城南エステート
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