マンション増加と新築時のサブリースについて


日本にマンションが誕生して60年以上。今も年に10万戸ずつ増えている。たが一方で、建物と居住者の「二つの老い」や運営管理への無関心などにより、荒廃するマンションが急増している。何が起きているのか。防ぐ方法はあるのか。AERA 5月29日号では「限界マンション」を大特集。

という記事を見つけました。

 近年、人口減少が問題視されているにもかかわらず、全国的にアパート建設は増加の一途をたどっている。そして、その現象の裏で、さまざまなトラブルも起きているという――。

とのことです。  私共も現在管理をさせていただいているお客様は多数ございますが、建築時にサブリース契約によって建設したお客様がかなり損をしていることに、何とも言えない悔しさが御座います。

 本来、土地の取得や建物の建築費などを費やして、賃貸物件を建築し、運用するのが資産運用であり賃貸経営ですが、通常の利回りのほとんどを建築した建築業者の関連管理会社に月々家賃の15~20%をサブリース契約の管理費として、管理会社に取られてしまいます。  東京都内でも利回りは10%だと買いの物件ですが、実質15~20%の管理費をサブリースで支払うと全く合わない投資商品になるのではないでしょうか?

 サブリースだと、確かに空室でも家賃が入ってくるということで、安心感はあると思いますが、実際入居者が付かないような魅力のない投資商品としての賃貸物件を建築している。または、建築費が高騰している現代で利回りの合わない物件を購入させられているとは考えられないでしょうか?

 私は、サブリース契約で契約していたお客様が建築後10年以降で、賃料の減額や入居希望者がいない非ニーズの建築物で困っているお客様の管理も多数受けてきましたが、建築や購入の時点で予測できる話だと思います。

もし、サブリースでなく自主管理や通常の管理で運営した場合、年間家賃総額が1000万円の物件を所有していたとしても、サブリース料20%と、通常管理費5%としても約15%はオーナー様に入ったはずですなんです。(笑)  厳しく言うつもりもないのですが、その差額約150万円×10年で考えたら、繰り上げ返済も出来そうです!

サブリース契約とは サブリース契約は本来、普通に勤めながらでも管理が出来るのが特徴で要は素人でも簡単に出来るという管理です。 サブリース賃料については、2年毎に見直しが出来る契約となっていることがほとんどで、想定と違い相場状況が建築時と一変したなど、建築会社、不動産会社の言い訳は様々です。 近年、不動産価格の高騰に伴い、大手デベロッパーの新築ワンルームマンションなどで賃料設定が高すぎる為、サブリース契約での賃貸経営を進めている業者様なども多数ございますが、空室物件が多数発生しているもようです。 10年後心配ですね! 相場にあっているか、お客様自身で見極めることも重要です。 (サブリースで減額になったらどうしますか?) サブリース契約時には相場賃料と市況状況をお客様で確認して活用することをお勧めいたします。

東京 空室率30%時代

築20年超の物件管理について 新築から10年 築浅と言われる時代ですが、大手業者様が管理していることが非常に多いです。 その後、10年を過ぎて20年になると、大体の物件が中小業者が募集などをしていることを多く見受けられます。 これは、大規模修繕を建築デベロッパーで行わないと保証が切れるなど、様々な理由があるようです。

新築から10年 実際には物件の黄金期です。賃貸募集しても物件が新しいので直ぐに入居者が入ります。 賃貸募集なども行ってきましたが、はっきり言って空室を埋めるのも簡単です。 ※賃料の設定が間違っていなければですが(笑)

 賃貸経営は建物が存続する限り続くのに、残されたオーナー様はどうするのでしょうか?

本当にオーナー様の利益の為に建築したもしくは管理出来たと思っているんでしょうか?

私共株式会社城南エステートでは、健全な賃貸経営の中で収益改善のお手伝いをしております。

築20年超えてからが、賃貸物件にとって本当の価値を見出す時代です。

私たちは築年数が古い物件を世の中のニーズに合わせて変貌させオーナー様の期待にこたえたいと思っております。

オーナー様に本来の賃貸収入を還元致します。

賃貸経営していてよかったと言っていただけるよう邁進してまいりますので宜しくお願い致します。

賃貸管理と不動産コンサルティングでで収益アップのお手伝い! 株式会社城南エステート 目黒区鷹番2-16-3-302 TEL03-6321-3951 ホームページ https://www.jonanestate.com メール



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