不動産賃貸管理から見えてきた！空室になる部屋の現状と対策
不動産賃貸経営に関して、賃貸経営コンサルティングでオーナー様によく言われる内容として、以下のようなことをよく伺います。
１、長期間空室になって困っている
２、管理会社の対応が悪い
３、不動産会社から賃料値下げの提案しかない
それでは、それぞれの問題点についてお答えします。
・長期間空室のお部屋
空室の原因で考えらるること
家賃相場
様々な要因があるので一概には言えませんが、まず第一に不動産賃貸市況の現在の募集相場と募集家賃の関係があります。
募集家賃 〉 相場家賃
の様に募集家賃が相場家賃より高額な場合、相場家賃で他にグレードの良い物件もあるかもしれません。
募集している管理会社や不動産会社に一度確認をしてみましょう。
最近では相場の参考までにHOMESなどでもある程度の相場観はインターネットで見れます。
HOMES（家賃相場）サイト
家賃相場は、新築は相場より多少高く、築古の物件は安くなる。
その他オートロックやバストイレ別、システムキッチンなど人気の設備や仕様で家賃査定が変わる原理もお忘れなく。
建物全体が汚い
入居希望のお客様は、まず第一印象で外観をご覧になります。
その際、ゴミが散乱していたり、手摺がサビサビで今にも壊れそうだったらどうでしょうか？
入居者目線の建物管理もある程度は必要ですよね！
対策としては、ご自身で物件の周りを清掃する。もしくは、建物管理業者に依頼して1か月に数回の清掃をお願いする。
これによって建物の老朽化の防止と大切な資産の管理という意味で、目視により確認が出来ますのでお勧めです。
居室内が汚い
以前お客様をご案内している際に、玄関まで来て見ないで帰った物件がありました。
分譲マンションだったので、建物の共用部分はある程度清潔になっていたんですが、ドアを開けてビックリ！
なんということでしょう。玄関を開けたら別世界、まるで管理をしていない部屋でした。
仲介だったので、管理会社の不動産会社に聞いたところ、「オーナー様が補修しないと言ったので、そのまま募集している」とのことでした。
これじゃ、入居者付かないですよね。私としては「オーナー様の為にもならないし物件がもったいないなぁ」と考えてしまいました。（笑）
対策としては、まずオーナー様にしっかりと管理会社から賃貸経営のオーナーとしての心得と、明確なビジョンを提案すること！
その後、資産の目減りをさせている設備仕様のリフォーム提案などでオーナー様としっかり協議すること
うちの会社では5年から10年先のことを考えて、入居率アップの提案をしていますが、オーナー様に提案すると、80％程度のオーナー様がわかってもらえます。
居室内が汚い程度だったら、壁紙と床程度でもかなり違いますからね！
・不動産会社から賃料値下げの提案しかない
最近多いこの悩み！大手賃貸仲介会社やフランチャイズ店、仲介兼管理をしている不動産会社では特に多いようです。
簡単な話、家賃を安くするのは簡単ですし、そりゃ～入居者も割安物件があるんだからすぐに決まります。
仲介がメインの不動産管理会社は、両手仲介といってオーナー様と入居者様の両方から手数料や広告料をいただいてこれが利益となります。
つまり、こうなります。
成約した時にお金がもらえる＝家賃を安くしてもらって早く決めた方が良い！
でもそれって、オーナーさんの為ではなく、仲介不動産会社が早く決めて、入居者とオーナーさんから仲介手数料と広告料を取りたいだけではないのでしょうか？
大事なこと忘れてませんか？
賃貸経営（不動産投資） ＝ 家賃収入が取れる
資産価値 ＝ 家賃が高く取れる物件が資産価値がある
不動産管理会社：「家賃を下げれば付くと思います。」「周りが安い」
オーナーさん：「じゃあしかたないから、家賃3000円下げて募集しよう！」
この一言で大切な資産を目減りさせているんです。
お部屋自体が高いか安いか？しっかり判断することは重要です。
大手の管理会社も勿論、良い会社や担当者によっては、素晴らしい方もいますので、良い担当者との付き合いは大切にした方が良いと思います。その際、真剣に考えてくれているか？オーナーさんのパートナーとして心強いか？人を見て検討してください。
会社の規模で検討しても、担当はコロコロ変わっちゃいますので、、
・管理会社の対応が悪い
うちの会社に管理を変更する方で最も多いのが、この内容です。
管理会社の対応＝管理会社の担当者の対応です。
よく言われるのは、「管理会社が何もしてくれない。」です。
中にはオーナー様と喧嘩をしたりする馬鹿な担当者もいるそうです。
仕事して、ご飯食べてるのに資産を預けているオーナーさんと喧嘩するってどうなんでしょう？
担当者が何もしてくれないからわかった点
あるオーナー様に賃貸管理を頼まれ、管理会社変更理由について聞いてみました。
伺った内容にはなりますが、最初担当者が何もしてくれないと言われたので、掘り下げて聞いてみると、何度か書類を送ってもらうことが遅れた、頼んでから1か月以上かかったなど、要はその担当者さんは、やることが相当遅かったようです。
確かに遅いとやってもらった気もしないですからね！
管理会社はスピードが命ですからね！
入居者さんがお部屋で水漏れとかあった場合も、直ぐに対応しないといけないので
管理会社によりますが、大手の管理会社は担当一人当たり1000戸の物件の担当になるそうです。
大手管理会社の後輩に聞きました。
1000戸の担当をするということは、、、1日に1件回って1日3戸
実際、365日営業してないから、、、1日・・
まぁ大変でしょうね！
そんなこんなで担当者の対応が悪くなり、後回しにされたオーナーさんが怒ってしますような現状もあるのかもしれません。
対策としては、管理会社選びの際に一人当たりの物件管理数や、営業ではなく実際に担当者と面談して、管理会社を選ぶのも良いかもしれません。
まとめ
空室になる部屋の現状と対策
空室になっている期間が長いのは、物件び状態や賃料などに少なからず問題があると考えられます。
お部屋を入居者目線で確認してみて、考えてみるもの良いでしょう。
一度、専門の賃貸経営不動産コンサルティングや管理会社に相談してみることも良いかもしれません。
賃貸不動産経営管理士 椎原 博成
1976年12月18日、鹿児島県鹿児島市で生まれ。
23歳で上京し東京で不動産会社で営業を始める。
2004年東京都港区のワンルームマンション販売のデベロッパーで営業活動、良い上司や仲間との出会いで入社初年度営業マン150人中3位。
2007年友人と賃貸不動産会社立ち上げ、居住用賃貸から事業用賃貸まで賃貸業務の様々な業務を最前線で経験。2014年から売買事業部立上（戸建販売と区分マンションの販売）、その後2017年に独自の賃貸経営理論と売買スキルを武器に不動産賃貸管理専門の株式会社城南エステートを立上げ、不動産オーナー向け資産運用不動産のコンサルティング、賃貸管理の収益改善コンサルティングなど、最前線で現在の市場にあったオーナーの収益アップの提案を行う。
東京の賃貸不動産管理は株式会社城南エステートにお任せください。
オーナー様と一緒に考え、収益改善と長期運用のお手伝いをさせていただきます。
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東京都渋谷区道玄坂1-12-1渋谷マークシティWEST２２F
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