不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資には多くのメリットがある反面、デメリットもあります。 メリットとデメリットを理解したうえで、不動産投資を行いましょう。
サラリーマンや公務員の方などは年金対策（私的年金）・保険の代わりで購入する方が非常に多い傾向にあります。
所得が1000万円を超える上級サラリーマンや士業（弁護士・医師）のお客様は節税効果で購入するお客様が多いようです。
不動産投資のメリット
安定した収入の確保
部屋を借りるときは通常は1年、2年といった年単位で借りることが多いので、長期的に収入が得られます。 また、賃料は大きく下がることは少ないので、賃料収入は比較的安定した収入になることが多いです。 本業の収入とは別に、毎月安定した収入を確保することができるので、本業の収入減の補てんとしての活用法もあります。
私的年金代わり
定年後には、家賃収入が私的年金の代わりになり、公的年金を補う収入源として期待できます。
死亡保険代わり
投資不動産をローンを利用して購入する場合、団体信用生命保険（団信）に加入することが義務付けられています。（銀行のローンを利用する場合には、保険料は金利に含まれていることが多いです。） これにより、ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった際には、ローンの残債は保険から支払われるので、死亡保険の代わりになります。
所得税・節税効果対策
不動産投資で得た収入から、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が差し引かれるので、所得税等の節税効果があります。 また、不動産投資での赤字は、他の所得等と損益通算することにより、所得税・住民税等の節税が可能になります。
不動産投資の税金について詳しく知りたい方はこちら
相続対策
相続の際、預金や債券、株式等は時価で評価されますが、投資用不動産は、路線価で評価されます。路線価はおおよそ実勢価格の70％〜80％で評価されるので、相続税額を低く抑えることができます。
インフレ対策
インフレが進むと、物価も上がりますが、土地の価格も上がります。 家賃価格を値上げしたり、投資用不動産を売却して、キャピタルゲインを得ることもできます。
現物不動産の強み
投資した不動産は自分の資産になりますので、賃貸するだけでなく、将来、ご家族の住居等、他の目的にも利用できます。
不動産投資のデメリット
空室リスク
入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。 当然、入居者がいなければ賃貸収入は入ってきません。
空き室対策として、サブリースを利用するという方法もあります。
サブリース
投資用不動産を管理会社が借り上げ、空き室の有無にかかわらず、一定の金額がオーナーに支払われます。 オーナーに支払われる金額は、管理会社の管理費用等がかかるため、通常の賃料より低くなりますが、一定の金額が支払われるメリットがあります。
建物の老朽化
経年変化により、建物は老朽化していきます。老朽化した建物をそのままにしておくと、次の入居者を見つけにくくなり、空室リスクが高くなります。
普段から修繕とメンテナンスを心がけ、空室が出たら次の入居者を迎える準備をしましょう。 また、外壁塗装の塗り替え等の大規模な修繕には、長期修繕計画をたてて準備しましょう。
金利リスク
ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には、金利上昇に伴う返済額負担増のリスクがあります。
ローンの借り入れ期間を短くする、固定金利を選択するなどの対策を検討しましょう。
資金流動化リスク
不動産の場合、売却しようとしてもすぐに売却できるとは限りません。 市場の変化により、投資用不動産が将来売却できないかもしれないというリスクもあります。
資金流動化リスクを避けるためには、投資用不動産選びを慎重に行う必要があります。
不動産価格下落リスク
不景気等により、購入した投資用不動産の価格が、将来下落するリスクがあります。
価格下落リスクに強い優良不動産を選ぶことが重要となってきます。
一般的にお勤めの方は、東京の投資用マンションをご所有して、管理専門業者が運用していく形が多いようです。
不動産投資で重要なのは購入時の立地や価格も重要ですが、20年以上を管理運用していくので、購入後の管理が大切になります。
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