• 椎原 博成

住宅業界の「2019年問題」


不動産業界でささやかれる「2019年問題」という言葉の意味をご存じでしょうか?

 19年をピークに日本の世帯数がピークアウトし、その後、減少の一途をたどることにより住宅価格に大きな影響を与えることになるといわれる問題です。

■住宅市場は大きな地殻変動の中に

国立社会保障・人口問題研究所は19年の5300万世帯をピークに、35年には4955万世帯まで世帯数が減少すると推計しています(グラフA)。これまで通り住宅が供給されれば、当然ながら空き家は増えていくでしょうし、住宅の供給超過が続けば、必然的に住宅価格が下がっていくと考えられます。もちろん、すべての地域に当てはまるわけではなく、需要の高い地域とそうではない地域の差が大きくなっていくことが予想されています。

このように、今、住宅市場はかつて経験したことのないような大きな地殻変動の中にあるのです。

そんな中、「家賃を払うくらいなら買ったほうがよい」「家賃相当で返済できます!」といった言葉がよく聞かれます。確かに、毎月の元利返済額と家賃が変わらないのであれば、不動産という資産が残る「購入」のほうがお得と感じるのは当然ですよね。

では、それが本当なのかどうかちょっとシミュレーションしてみましょう。

次のように、首都圏の郊外にあるマンションを想定し、購入した場合と賃借した場合、50年間でどの程度の総支出になるのか調べてみました。50年間としたのは、35歳でマンションを購入し、ローン完済後、おおむね天寿をまっとうするまでの期間の総支出を予想しようという目的からです。

<購入>

購入価格:3000万円(諸経費考慮せず) 借入金:3000万円(30年返済、固定金利1%、年間元利返済額約116万円) 管理費・修繕積立金:年30万円(月額2万5000円) 固定資産税など:年12万円 <賃借> 家賃:月10万円(ただし2年に1度、更新料10万円を支払う)

購入の場合の総支出は約5600万円、賃貸の場合は6250万円となります。これだけ見ても購入のほうが絶対にお得ですよね。購入の場合、マンションという資産が手元に残りますのでなおさらです。

しかも、購入したマンション価格が下がらなければ、3000万円の資産を保有していることになりますので、実質的な総支出は2600万円だと考えることもできます。マンション価格がゼロ円になったとしても、購入のほうがお得なので、購入したほうが絶対に良さそうです。

ところで、シンガポール国立大学の清水千弘教授は、著書「日本の地価が3分の1になる! 2020年東京オリンピック後の危機」(光文社新書)の中で、東京都の住宅価格は40年に10年比で約4割程度になると推計しています。

この推計では、世界中の都市の不動産価格は「GDP成長率」「1人当たりGDP成長率」「現役世代負担率の変化率(働き手の割合の変化率)」によって形成されると分析しています。つまり、効率よく働ける稼ぎ手がいる都市は不動産の買い手や借り手が増えて、不動産価格が上がるという考え方です。

仮に、これが事実だとした場合、さきほどのシミュレーションは次のように変化します。

購入の場合の総支出額は約5300万円、賃借の場合は約3500万円となりました。

マンション価格は4割になりますから、50年目には1200万円の資産として残っていることになります。

従って、購入の場合の実質支出は4100万円となり、逆に賃借のほうが600万円ほど総支出は少ないという結果になりました。

ちなみに家賃だけは30年間で5割までしか下がらないとした場合は、賃借の総支出は50年で約4000万円となりますから、賃借のほうが100万円ほどお得という結果です。

東京都のすべて地域の住宅価格が今より4割価格が下がるというわけではないと思いますが、今後、不動産価格や賃料が下がる場所とそうでない場所がはっきり分かれてくる可能性はあります。

従って、購入するのであれば立地を十分に吟味する必要があるということになりそうです。もし将来、値下がりしそうな立地を選ぶのであれば、賃貸住宅に住むというのも一つの選択肢だと思います。

上記、日経スタイルより抜粋

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO98811770U6A320C1000000

その他には2019年に起こりえる状況として

・東京オリンピック前年の為のオリンピック期待値からの不動産価格高騰の終焉と不動産投資家の利益確定の売却

・東京オリンピック開催が決定したのが、2013年9月に開かれたIOC総会ですから、東京オリンピック開催決定後から不動産を購入したのであれば、あれから5年後の2019年1月からは売却時に長期譲渡所得が適用されます。

海外の投資家の方も短期譲渡・長期譲渡は同じように税金がかかりますので、売却する投資家も多いかと思われます。

これからの話にはなりますので確定的なことは一切ありませんが、考え方の一つとして頭に入れておいても良いかもしれません。

これは私の予測ですが、23区内の都心6区は堅調な動きがあると思います。

都心6区:港区・中央区・渋谷区・千代田区・文京区・新宿区

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