• 博成 椎原

不動産投資の失敗!?


今回は不動産投資で失敗した!という方のお話から実際にどの時点で失敗だったのか?

不動産投資を始めないとわからない点について記載します。

・不動産投資で失敗した方の例と失敗のポイント

・不動産投資成功への分岐点

1、不動産投資で失敗した方の例と失敗のポイント

賃貸管理を通して不動産を持ったばかりに大変なことになった!というお客様も多数ご相談があります。

一つの例でしかありませんが、不動産コンサルティングで伺った話をお伝えします。

1)1棟アパートを購入し、サブリース契約をうのみにした例 

こちらのお客様は初めてのアパート経営ということで、アパート建築業者から土地と建物を購入し、サブリース契約で所有してました。

購入から6年ほど経った時、アパートのサブリース会社からサブリース賃料の減額依頼の連絡がきたことで、お客様は問題に気が付いたのです。

一括借り上げのサブリース契約なので購入後一度も現地に行くこともなく、入ってくる家賃でアパートローンの支払いを行っていたので、まったく気にせずに暮らしていました。

初めてのアパート経営、アパート建築業者にはサブリースで35年間借り上げだから大丈夫と言われていた、その言葉をうのみにして契約書もろくに見ずに契約をしていました。

最近ではニュースにもなるほどのことなので皆さんはご存知かもしれませんが、2年毎の家賃改定が含まれているサブリース契約だったのです。

担当の営業マンは既に退社していて、当時の状況は契約書の文面のみが残っているのみ、お客様はしぶしぶサブリース賃料の減額を受け入れました。

その後、新たな展開が、、

更に2年後サブリース賃料の減額依頼の連絡がサブリース管理会社より届くことになります。

今度は減額の金額が大幅な金額でした。月々のローンの支払いも手出しになります。

そこでアパート所有者のオーナー様は管理会社変更を検討して、賃料を高く貸せないか?と考えました。

結果サブリース会社との契約を解除して、新たな管理会社で通常管理の契約を結ぶことになるのですが、管理移管の際に発覚した賃料はサブリース賃料とは全く異なり、賃料は新築時にサブリース契約として想定していた賃料とは程遠い内容となり、購入時に想定していた35年計画は全くの白紙となってしまいました。

失敗のポイント

1、購入時にしっかりとした理解が出来ていない。(知識不足)

2、アパート建築経営の会社の営業マンの話をうのみにして、契約書面をしっかり確認していなかった。

3、購入時に中古になった時点での賃料収入を把握していなかった。

購入時に第3社目線でアドバイスを受けていれば、35年計画とサブリースについて理解したうえで購入できたかもしれません。

不動産投資は、ローンを組んで行うお客様も大変多いので、長期スパンでの計画をご自身でたてて実行することをお勧めいたします。

不動産投資は計画的に・・・

・不動産投資成功の分岐点

1、良い物件を購入する

基本中の基本になりますが、立地・価格・管理状況この3点はご自身の目で確認してください。

2、30年程度の長い目で計画する。

不動産投資はキャピタルゲインを目指す場合もありますが、基本はインカムゲインを基軸に計画します。

家賃収入が収入で、管理費、修繕費など支出もあります。

その建物にどれくらいの支出があるのか?将来的な予測を建てて、しっかりと計画することをお勧めいたします。

3、サブリースで所有する場合は、15~25%程度収入が減ることを念頭に収支計画を建てましょう。

サブリースは手軽に賃貸経営が出来る手段として、一般化してますが、一般管理でも私は十分かと感じております。

相場賃料にあった良い物件であれば、空室期間は原状回復期間を含めて1か月程度です。

一般管理の内容を一度確認してみるのも良いかもしれません。

購入前、購入後、お気軽にご相談ください。

新築はどこの管理会社でも簡単に賃貸入居者はつきます。

古くなった物件ほど賃貸管理は重要になりますので、株式会社城南エステートの賃貸住宅経営管理士による無料賃貸経営コンサルティングを是非お客様にもご利用いただければ幸いです。

不動産賃貸管理・不動産投資コンサルティングでオーナー様の収益改善のお手伝い。

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