• 椎原 博成

賃貸管理から見えてきた。不動産投資の始め方(その1 物件の選別)


不動産投資、最近では資産運用の投資先として、サラリーマンの方でも出来ると人気の様です。

今回はお勤めのサラリーマンの方でも成功する不動産投資の始め方を簡略的ですが、ご説明いたします。

1、物件の選別

2、資金計画

3、運用管理会社選択

1、物件の選別

まず、良い物件を所有することが、もっとも大切です。

長期に渡って収益を上げるインカムゲインや短期で売却益を上げるキャピタルゲイン、どちらも市場から選ばれる物件であれば、インカムゲインとして長期家賃収入をとることも、キャピタルゲインとして売却することも可能です。

良い物件の判断材料

良い物件と一言で言っても不動産物件は様々な要素から判断していきます。

1)立地

駅から3分などの物件は、安くてよい物件は中々ないかもしれませんが、あれば買いです。10分以内であればある程度見込みはあると思います。

 東京都内であれば、どのエリアでも通勤に便利な駅近い物件であれば、駅前に商店街があったり生活も便利なので、入居率は良くなります。

 賃貸募集からの見解:お部屋探しのお客様の意向として、駅から5分以内の立地の良い物件であればそれ相応の賃料でも探しているお客様が多いからです。

2)価格

相場価格で購入する。もしくは割安物件を待つ!

 購入する不動産の価格は、安いに越したことはないのですが、競売や任意売却の物件以外では中々格安な物件は出てこないのが現状です。

 価格は相場の物件で、家賃収支を計算して購入しても良いと考えてます。

2018年現在の東京都内の利回りは約3~7%程度で不動産を購入している買主さんが多いようです。

 それでも、まれに任意売却や早期売却希望の売主から割安な情報が不動産会社に入る場合があります。

 不動産会社に投資物件を探している旨をどういった条件で探しているか?伝えておいて、待っていればそういった話がないわけではありません。

 通常は割安な物件が不動産会社に情報として入った場合、現金購入で直ぐに決済ができる不動産買取業者や現金で購入出来る買主に流れてしまいます。

 これは、不動産会社の収入は仲介手数料ですから、即座に売り上げを確定するために、一般エンドのお客様より判断と契約が速いからです。

 一般の方が購入したい場合、現金を持っているか?融資を受けられる確約がすぐにもらえる準備が必要ですが、アパートローンなどは金融機関が融資する際に評価査定別に融資の金額が決まるため、時間も掛かり中々難しいのが現状と言えます。

 割安な物件を購入したい方は、資金計画を立てて金融機関からのアバウトな融資条件などを把握し、即座に返答出来るように準備をしましょう。

3)管理の状況

 不動産管理で重要な管理状態も購入時に確認しておきたい一つです。

 区分マンションの場合、共用部分と専有部分の修繕履歴の確認は行っておきたいことです。

 1棟物件の場合も同じく、修繕履歴と現況の設備や共用部分の状態を確認しましょう。

 特に入居中のオーナーチェンジ物件の場合、入居中の部分は見れないので、確認が出来ません。不動産会社を通して、現在の売主に確認することをお勧めいたします。

3)将来性

 不動産投資を始めて行う方で多いのが、買った後はそのまま続くという考え方です。

 不動産投資は買って終わりではありません。

むしろ購入後どうなるかが重要な点となります。

 将来の予測は誰も出来ないこともありますが、購入対象物件の将来のイメージも想像して、購入判断を行いましょう。

 購入時と購入後10年も経てば物件の価値も変わってきます。

新築で購入した場合の10年後、築30年の物件の10年後、全然違ってきます。

 物件が古くなった時にどのような対応が必要な物件か?

色々な角度から物件を選別することが必要になります。

 私も色々な方からご相談を受けますが、お客様の資産背景やライフプラン、不動産投資の考え方などによってお客様に様々な提案になってしまいます。

気になる方はお気軽にご相談下さい。

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椎原 博成

1976年12月18日、鹿児島県鹿児島市で生まれ。

2000年23歳で上京しリフォーム工事業者で営業を始める。住宅・店舗改装など

2004年27歳で東京都港区のワンルームマンション販売のデベロッパーで不動産投資コンサルティング営業、良い上司や仲間との出会いで入社初年度営業マン150人中3位。

2007年友人と賃貸不動産会社立ち上げ、居住用賃貸から事業用賃貸まで賃貸業務の様々な業務を最前線で経験。2014年から売買事業部立上(戸建販売と区分マンションの販売)、その後2017年に独自の賃貸経営理論と売買スキルを武器に不動産賃貸管理専門の株式会社城南エステートを立上げ、不動産オーナー向け資産運用不動産のコンサルティング、賃貸管理の収益改善コンサルティングなど、最前線で現在の市場にあったオーナーの収益アップの提案を行う。


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