• 椎原 博成

不動産管理から見えてきた不動産建物管理について


 不動産投資の熱が上がってきている昨今、様々な方が不動産投資として、不動産を1棟で購入したり、区分の分譲マンションを購入して資産運用している方も大変多くなってきてますが、不動産投資を行っている8割程度の方が、不動産の物件選びは不動産業者任せで行っている方を多く拝見します。

 今回は私が東京都内で実際に仲介や不動産賃貸管理を通して、感じていることを記載してみましたので参考までにご覧ください。

実際どうなの?不動産投資物件の建物管理

 不動産投資と言っても、色々な物件がありますね!

1棟ビル

1棟マンション

1棟アパート

区分マンション(ファミリー)

区分マンション(ワンルーム)

 皆さんはどういった不動産で資産運用を行っているでしょうか?

お勤めのサラリーマンや公務員さんで多いのは、区分マンション(ワンルーム)が多いようです。

その他、1棟のマンションやビルになると、医師の方や資産家の方が多いように見受けられます。

 私が管理を通して、感じていることは区分マンションは、月々の建物管理費や修繕積立金を管理組合で徴収して、委託管理を行っている物件が多いので、月々の管理費用は掛かりますが、管理状況は良い物件が多いです。

個人さんで遠方にお住まいのオーナー様でも安心ですね!

 さて、それでは1棟ものと言われる1棟ビルや1棟マンションはどうなのでしょうか?

1棟のビルやマンションでは、通常建物管理会社にお願いして管理を行っているので、区分マンションと変わらない管理ができている物件も最近では多いのですが、たまに自主管理で共用部分が非常に残念な状況になっている物件もあります。

 不動産投資って、入居者ありきなんですが、賃貸不動産管理の会社が気づいてないケースですね。

 先日、とある1棟マンションを所有しているオーナー様より「空室について相談」を受けて物件の現地を確認してきましたが、その内容は驚くばかりでした。

相談内容

10部屋中3部屋が空室で募集中、今月にはさらに1部屋退去するとの相談

現地の状況

現地は掃除もしていないようで、かなり荒れてきていました。

(場所によっては、錆が出たり落ち葉が溜まっていたり)

はっきり言って、汚いです。自分だったら住みたくない物件でした。

オーナー様へのアドバイス

1、建物管理をしっかりとすることで、入居者環境を改善して、長く住んでもらえるような環境整備

2、不動産賃貸コンサルティング介して、長期計画の賃貸経営計画の策定

3、建物メンテナンスに対する考え方と、長期修繕計画の策定

 私の方で、以上のようなご提案をさせていただき、その後収益改善のお手伝いをさせていただきました。

皆さんもご注意ください。

不動産投資の収益 = 物件から得られる家賃収入

いくら良い条件で不動産を購入しても、入居者がつかないような状況の管理では意味がありません。

建物の管理状況によっては、検討している入居者を案内しても見た目で、お部屋の中を見る前に断られるケースもあるんですよね。

不動産投資は、家賃収入ありき、入居者(テナント)ありきの投資です。

東京都内で入居者がつかない、管理状況を確認してほしいなどありましたら、お気軽にご相談ください。

相談は無料です!

東京の賃貸不動産管理は株式会社城南エステートにお任せください。

オーナー様と一緒に考え、収益改善と長期運用のお手伝いをさせていただきます。

株式会社城南エステート

東京都渋谷区道玄坂1-12-1渋谷マークシティWEST22F

TEL 03-6321-3951

賃貸不動産経営管理士 椎原 博成

1976年12月18日、鹿児島県鹿児島市で生まれ。

2000年23歳で上京しリフォーム工事業営業を始める。

2004年27歳で東京都港区のワンルームマンション販売のデベロッパーで営業活動、良い上司や仲間との出会いで入社初年度営業マン150人中3位。

2007年友人と賃貸不動産会社立ち上げ、居住用賃貸から事業用賃貸まで賃貸業務の様々な業務を最前線で経験。2014年から売買事業部立上(戸建販売と区分マンションの販売)、その後2017年に独自の賃貸経営理論と売買スキルを武器に不動産賃貸管理専門の株式会社城南エステートを立上げ、不動産オーナー向け資産運用不動産のコンサルティング、賃貸管理の収益改善コンサルティングなど、最前線で現在の市場にあったオーナーの収益アップの提案を行う。


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