• 博成 椎原

ワンルーム不動産投資の前に購入物件の選び方


 サラリーマンでも気軽に出来る資産運用として人気のある不動産投資について、不動産会社の営業マンに言われた通りの物件でよいのか?

 長期のアパートローンを組むに当たって後悔しない物件選びができるように契約前に確認は必須です。

2018年現在の昨今、21世紀の超低金利と不動産管理を管理会社に委託することにより、不動産投資には投資家の方は勿論、お勤めのサラリーマンの方や公務員の方など様々な方が資産運用の一つの選択肢として、投資用マンションや1棟物件を購入する方が多くなってきました。

購入後の不動産管理を専門としている私の目線から、2018年現在の東京の賃貸市況を加味して情報発信いたします。

2018年 東京の不動産価格と賃料

東京は2020年東京オリンピックに向けて、現在まで不動産価格の大幅な値上がりが起こりました。

 私は以前2007年から都内の不動産デベロッパーで新築のワンルームマンションを販売しておりましたが、当時のワンルームマンションの価格と比べると現在の新築ワンルームマンションの販売価格は約20%程価格が上昇しているようです。

 2007年当時はデフレの真っただ中で、不動産価格自体が安かったのですが、当時と現在を比較しても家賃収入は変わっていないのが現実です。

※一部都心の千代田区、中央区、渋谷区などは賃料の増収になっている地域もあります。

 2017年までに値上がりしきった感覚が見えますので、価格と賃料の収支バランスから見てもこれ以上の値上がりは見込めないと考えます。

あるとすれば、国のインフレ政策で日本円の価値を上昇させる希少な望みとなると思われます。

以上の点から値上がりを考慮した不動産投資は失敗する可能性が高いです。

・新築ワンルームマンションから学ぶ点

歴史的な低金利により不動産は購入しやすい状況が続いています。

しかし、それと逆境して不動産価格は高騰を続けていますね。

現在の状況で購入する新築ワンルームマンションはどうなっているのでしょうか?

1、土地の仕入れ価格が高騰している。

2、建物の建築費用が高騰している。

3、東京都内はマンション規制などで20平米以下の物件が規制の対象になっているため、25平米などの広めの物件が多くなっている。

4、家賃が相場よりも高い物件が多い。

まとめ

土地や建物自体を企画するデベロッパーの仕入れ自体が高くなりマンション規制などで一部屋当たりの単価が高額になるため、販売価格も高騰して、物件自体は高額となっています。

販売価格に対して家賃を設定しているため、一部のデベロッパーでは想定家賃が相場とかけ離れて高く、サブリースで数年は保証する形態が多いようです。

分譲後1年経っても募集中の物件も多いのが現実です。

2018年の中古ワンルームマンション

上記に記載した新築ワンルームと比較して、中古ワンルームマンションはどうなのでしょうか?

1、国全体として、中古物件の流通を促進している。

2、以前に分譲された物件なので比較的立地の良い物件も多数存在する。

3、新築価格ではないので、相場価格での売買が中心

4、中古で入居中の物件が多いため、相場家賃で賃貸中の物件が多い。

まとめ

中古物件の流通は国が現在力を入れて、中古物件の評価の維持など様々な法案が検討されています。

 不動産投資のアパートローン融資などで、金融機関が物件評価の指標の一つとなる収益還元法で考えても、価格は急激な減額はないと思われます。

 現在の相場で稼働している物件については、築年数は考慮されると思いますが評価しやすいです。

賃貸管理を通して不動産投資を考えた私のおすすめ物件指標

1、東京の都心エリアと城南・城西エリア 

2、駅から10分以内

3、分譲タイプで管理が良い

4、利回り5%以上

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サブリース契約に関しては、こちらをご参照ください。


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