• 博成 椎原

マンション経営の落とし穴?


マンション経営の失敗、落とし穴とは?


よく聞く失敗相談のキーワードは、「節税効果」「利回り重視の物件選び」です。

実際に、税金対策や利回り重視の投資で成功した方がいるのは事実でしょう。しかし、それはその方が、ご自身のプランに合わせた投資をしたからに他なりません。

 マンション経営の相談に来られる方には、「節税効果」や「利回り重視の物件選び」はどんな人にも該当するマンション経営のメリットではないと伝えています。マンション経営は、プランありきの投資であり、それによって享受できるメリットも異なってくるのです。

CASE1: 節税効果は最初だけ・・・

ワンルームマンションに投資するということは、個人であっても一つの事業ですので、マンションを貸すことで得られた収入は課税対象となります。当然、その収入は利益として申告する必要がありますが、家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことができるので結果として税金対策になるという説明が多いようです。

しかし、本当に節税の恩恵を受けることができるのは、新築ワンルームマンションであっても設備を短期で経費にできる最初の数年だけで、節税のはずが管理費・修繕積立金や不動産の固定資産税と都市計画税など実際にかかる経費の負担のほうが大きくなってきます。長期にわたる節税効果をメリットとして説明された場合は要注意です。

CASE2: 売るに売れない・・・

デベロッパーが手がけるマンション投資プランは、ほとんどが新築ワンルームマンションです。衛星都市の開発が進み、都心の一極集中が緩和しつつある現在でも、独身男女の地方からの流入が定期的に見込めるワンルームマンションの需要がなくなることはないでしょう。また、マンションの耐震偽装が社会問題化し、法規制が整備されて以降に建造された物件は安心感もあり、まさに新築ワンルームマンションに投資するのは理に適った選択だと思われる方が多いと思います。

しかし、新築ワンルームマンションは、もし売却しなければならなくなった場合、その価値はどんなに築浅の物件であっても、分譲時の70%程度にしかならないケースが多いのです。経済的なゆとりがなく、長期的な運用が可能であると判断できない場合はオススメできません。

CASE3: 入居者が決まらず利回り低下・・・

札幌や福岡など、地方の中央都市では、賃料の相場からするとマンションの価格が安く、収益還元法で算出された利回りが高いケースがあります。利回りは想定した賃料で入居者が獲得できたときに確定するものなので、地方都市でマンション投資をする場合は、家賃相場や立地条件などから、マンションの需要と供給のバランスが取れているかどうか調査する必要があります。

たとえ、家賃滞納保証やサブリースなどの契約を地元の業者としていたとしても、契約は賃借人ごとまたは定期的に更新されるため、契約内容の変更や契約解除がないとも限りません。もし、賃貸管理行を業者に任せていなければ、現地まで足を運び入居者募集やトラブル対応をすべてご自身で行わなければなりません。

POINT1:地方マンションより都心マンション

都心のマンションは地方のマンションに比べ、価格が高いので、一般的に期間の利回りは低くなります。そのため、利回り重視でマンション経営を考えていると、都心のマンションは敬遠されがちです。

しかし、賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。マンション経営では、元本であるマンションの資産価値を維持できること、そして想定される家賃で入居者を確保することができることが重要ですので、入居率や流動性を考慮すると都心のマンションのほうが無難であるのは間違いありません。

POINT2:やっぱり中古より新築?そんなことはありません

ご自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。

しかし、マンション経営に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではありません。賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。

また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30%以上の差が出てしまうのことがあります。

POINT3:ワンルームよりファミリータイプ

マンション経営は、その目的によってターゲットとするマンションの規模も変わってくるので、一概には言えませんが、マンションの資産価値という観点から見れば、投資家層のみが売買するワンルームタイプよりも、実需で購入されることが多いファミリータイプのほうが安定していると言えます。

実需の層が購入するファミリータイプは、必然的に長期的な居住空間として利用されることが意識されています。それに対してワンルームタイプは入っては出て行く仮の住まいという位置づけのため、マンションの管理体制がファミリータイプよりも弱いケースがほとんどです。長期的に安心した暮らしを提供し続けるためには、管理体制がしっかりと機能しているかどうかチェックしておく必要があります。

ファミリータイプの場合は、一度契約されると継続されることが多く、また賃貸の入居者が気に入って購入を申し出ることもあり、好条件で売却できる可能性も出てきます。

たとえば、独身の会社員であれば

賃貸マンションでは毎月の家賃がもったいないので、月に同じくらい家賃を支払うのであればマンションを購入した方が得だと思う方も多いと思います。実際にシングルライフを充実させるためにご自身でマンションを購入するというのも、一つのマンション経営の形です。マンションを購入すれば、ご自身で住まわれていても、毎月の支払いは資産形成であり大きなメリットとなります。

転勤や結婚などライフスタイルが変化したときのことを心配される方もいますが、その時に損益分岐点を越えているのであれば、売却すれば利益となりますし、また賃貸に出してその家賃収入でローンを完済すれば、それ以降の家賃は安定した収入源になるのです。

たとえば、ご夫婦どちらかだけが定職についているのであれば

たとえば、旦那様のみ定期的な収入があり、奥様は専業主婦というご家庭では、生命保険の変わりにマンション経営を選ばれる方がいらっしゃいます。

金融機関から資金を調達してマンションを購入する場合、団体信用生命保険に加入できるサービスがあります。団体信用生命保険に加入すると、加入者が万が一の事態になったときに、保険会社が債務者に代わって借入金を全額返済してくれます。残された家族に支払い義務が及ぶことはありません。マンションを賃貸に出していたのであれば、それ以降の家賃は定期的な収入としてご家族のために残すことができるのです。

たとえば、定年退職を迎えたご夫婦であれば

定年退職してから、ご自分たちのセカンドライフを考える方も少なくありません。定期預金や退職金といったある程度まとまった資金がある場合、長期的に安定した収入を得ることができるマンション経営はうってつけです。

マンション経営は元本を切り崩す心配がなく、精神的に安定することができますし、毎月定期的に入る家賃収入は、公的年金だけでは実現できないゆとりある生活を約束します。また、相続のときにも現金や有価証券は時価に対して課税されますが、不動産は評価額に対して課税されます。評価額は、一般的に賃貸中のマンションであれば現金の約1/4ほどになるので、相続対策としても有効な手段です。

まとめ

マンション経営は、お客様のライフプランによって持ち方も変わってきます。

将来の年金対策で貯蓄の代わりにマンションを購入した。

現金の運用先としてマンションを購入した。

保険代わりとして、購入した。

購入した時のお客様の状況により様々ですが、購入した目的と今の運用があっているか?が重要となります。

マンション経営の失敗として、お客様から伺った実際に多い体験としては以下の点が多いようです。

・高額で購入しているため、大手金融機関では評価が出ず売却できない。

・駅から遠いので空室や家賃下落率が高い。

・新築の時はよかったが、家賃が一気に下落した。(自己負担の増加)

・新築時にサブリース契約で家賃は安定していると思っていたが、販売元の管理会社が倒産して管理が移った途端に実際の賃貸借契約金額になりサブリース賃料より低い賃料になった。

・売却を検討したら、安くしないと売れないと言われて困っている。

・販売会社自体が倒産し、管理会社から家賃が入ってこない。

購入後もマンション経営は続きます。

サブリースで安定しているから、そのままではなく、数年に1回でも良いので見直しなども検討してみてはいかがでしょうか?

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